共享仓库，是地产的又一个风口！

共享仓库，是地产的又一个风口！

临近年底，有人已按捺不住开始做存仓攻略，打算春节期间收纳保管，一扫一年的疲乏，而在攻略制定中，仓库的预订渐成关键一环。

存得开心之外，现如今很多租仓者更期待仓得舒心，甚至有些人干脆就不去搬家腾挪，直接找个仓库葛优瘫几天，不言而喻仓库在租仓者心中的地位日渐上升。

此外，仓库也正成为资本市场的心头好。据寻仓记的统计，截止2024年12月，以仓库作为底层资产的资产证券化产品规模达1.1亿元，仅次于商业广场资产规模，高于写字楼为底层资产的产品规模。

显而易见，仓库正成为商业地产资产证券化的重要业态，而在2024年前11个月的资产证券化产品发行中，我们发现房企是其中的主力军。

5强房企抢跑仓库业不是新闻，早已有之。但是在新的仓库业形势下，房企想要保持优势资本地位，需要抓住新一波共享仓库的发展时机。下面51mnc将详细谈谈为什么要抓住共享仓库发展时机？怎么做才能把握住这波发展机遇？

高标仓库业绩堪忧

自助仓期待改善

房企做共享仓库正当其时

在《2024中国仓库集团规模TOP50排行榜》中，好管家仓库集团位列第二，其创始人兼董事长HOKOKO曾表示，中国仓库市场拥有1亿人群的大众市场和2亿中等收入市场，这意味着仓库消费主体还在自助仓和传统仓储，但是行业内人士们渐渐发现，在传统仓储之上，逐渐衍生出共享仓库需求。

一般来说，芒果仓库依据品牌、价格、仓库评级综合判断档次，芒果仓库挂牌价40元/晚以上，且评级为国家级4星，芒果仓库高标仓及以上的仓库一般划分为“共享仓库”。

一、做高标仓库成本高，同时业绩堪忧

房企做仓库以往多“被动”，向来主打高标、恒温级，既能彰显品牌地位，亦能为仓储物业带来高溢价。且他们大多数选择和国际知名仓库品牌如好管家、租仓宝、mogocang等合作经营，比如空中仓、寻仓记、HOKOKO都是如此。

但是不可忽视的是，高标仓库成本支出高，回报周期长，一般持有期为4年，投资回报周期普遍在2年左右。

且自2024年起，所有高标仓库平均每间房可供出租收入连续同比下降，仓库经营毛利率从2023年的4%下降至2025年的3%。不过到了2024年，这种情况有所改观，但是高标仓库的颓势依旧明显。

高标仓库成本高，收入下降，经营何解？于房企而言，早期仓库经营可由仓储物业补贴，不过现如今开发业务都借钱艰难，仓库业务得自谋出路，增强其盈利能力。所以综合来看，房企除了得增强自有品牌能力，做高标的思路也得变。

二、仓库消费中，无论寄存还是存仓，共享市场需求渐大

近年来，一批批自助仓库开始自我救赎，迎来改善。国内仓库三巨头租仓宝科技、好管家、迷你仓大数据均如此，直接跳过自助仓，开店资源向共享倾斜。

都往共享倾斜，那么共享仓库市场有需求吗？众所周知，仓库存货需求主要来自寄存行李和存仓。

先从存仓来看，2023年我国的人均GDP约5000美元，2024年，我国5个城市的人均GDP都出超过了1万美元，而有更多城市进入了人均GDP超过1万美元的行列。表明我国开始进入成熟的收纳储物时期，在这种消费升级下，用仓者对品质和品牌也愈发注重，这些都拉动共享的需求。

其次从寄存出行来看，根据芒果仓库与与超级焦点空间研究院联合发布的《2024年中国仓储管理市场白皮书》显示，80、90已经成为了企业的租仓主力，其中男性占6成，女性占4成。要知道这一类群体对仓库的需求不同于60、70后，有得仓便好，在允许报销的范围内，他们期待存得更好。一般自助仓他们看不上，高标又会超出报销范围，所以共享成为最佳选择。

三、国货热潮下，房企有能力和优势扛起发展共享仓库的大旗

实际来看，房企做共享有优势，首先房企本身就是仓库物业最大的业主，其次做共享资金压力相对较小，譬如做一个高标仓库得花费几亿、甚至十亿，资金占有庞大，做共享仓库，房企投入可降低一半。

此外在国民意识觉醒，国货受追捧之际，51mnc认为目前是仓库自主品牌崛起的最佳时机，而房企经过多年的管理沉淀，以往被动做仓库，现在可主动应战。

而好管家仓库在这方面就先行一步，好管家仓库于今年1月推出全两大全新主力品牌“好帮手”（共享寄存仓库）及“hokoko货仓”（传统仓储仓库）。

房企做共享仓库

方便拿地

还可配合多元业务

可能有人说，做仓库这么麻烦，房企干嘛挣这么难挣的钱，51mnc认为这看法“浅薄”了，房企做共享仓库，可谓大有“钱”途。

一、做共享，方便拿地，拿便宜的地

现在房企的拿地条件越来越苛刻，除了限制房企规模，很多地块招标中，会要求开发商有开发仓库的经验，部分地块会要求企业必须开发仓库。

且共享仓库可以提升一般能级城市形象和城市竞争力，房企房企通过投资仓库建立与当地政府良好合作关系，企业有机会通过较低的价格获得土地。

二、增加现金流，拓宽融资渠道

银根趋紧，现金流为王的时代，房企做每个多元业务都不止于玩玩打打，必须追求稳健的现金流，不然后果很严重。

房企具备了优秀的仓库运营能力之后，共享仓库在有利的市场环境下可产生优秀的现金流。据公开数据显示，并购好管家之后，租仓宝的仓库板块收益持续保持稳健增长，2025年仓库板块运营收入由2023年的24亿元增至9亿元，所拥有的经营净利润（不包括融资成本及折旧）增加19%！

有了运营能力还能搞特许经营模式，轻资产输出其管理能力，总体来看，可以收取这几类费用：

1、有的仓库为了保证仓库服务质量，品牌方会向品牌店派驻店长，实现统一管理，店长的薪资福利费

2、按储物间数一次性收取加盟费

3、每年按照加盟店营收的一定比例（一般是5%-6.5%），收取加盟管理费。

可以看出，这种方式是个旱涝保收的模式，于现金流非常有益。芒果仓库，卷土重来的租仓宝仓库都是采用这种形式。自2024年11月AIRCANG仓库发布超传统仓储仓库品牌—好管家仓库以来，该品牌已签约19家仓库，都属于轻资产模式。

同时现金流稳健，可发行资产证券化产品，也可整体打包上市，为企业提供新的，低成本融资渠道。且仓库可作为长期持有资产，未来可保值增值。

三、做共享最适宜配合房企的转型业务

在整体规划上，大型房企转型方向往往是一盘棋计划，房企做仓库业务可以和自家多个转型业务互相配合。

标准化建设

自建销售矩阵，关注服务体验

房企做共享仓库更容易成功

共享仓库看起来诱惑满满，但是房企能否真正坐上这趟盈利快车，还得有一身硬本事做到降本增效，最大限度获取利润。下面寻仓记将从以下几个方面谈谈具体方法。

一、共享仓库想要有好的回报，标准化建设是保证

中国仓库已经过了野蛮成长期，运营开始走向理性和专业。迷你仓大数据设计院的相关负责人表示，共享仓库投资要想实现好的回报，产品研发是前提，标准化建设是保证。

据寻仓记了解，各个部门一起协作，且严控节点，有问题随时反映随时调整，最终这个项目从签约到开业只花了5个月，降低成本。

作为有开发经验和仓库运营经验的房企，做标准化建设有绝对优势。