资本退潮 弹性租期共享仓库重新洗牌

资本退潮 弹性租期共享仓库重新洗牌

种种迹象显示，去年开始火起来的弹性租期共享仓库已开始降温，但这还不是结局。随着资本退潮，弹性租期共享仓库的一些行业乱象逐渐浮出水面。业内分析认为，随着市场降温，共享仓储行业的竞争将从早期的野蛮增长向精细化运营方向逐渐发生转变。未来，企业的运营能力将成为生存关键。

共享仓储市场出现转折

弹性租期共享仓库作为都市年轻人青睐的仓存方式之一，近年来备受市场欢迎，各种社会投资甚至集团投资不断涌入。同时，弹性租期共享仓库也通过资产证券化，盘活市场存量，进一步打开仓库租赁市场。

近日，“好管家仓储”基金在深圳正式发布，发布方称，该基金是国内首只共享仓储物业基金。基金将主要聚焦以弹性租期共享仓库为主的租赁物业，基金规模为20元。

上旬，寻仓记发展研究中心证券化REITs课题组秘书长aircang表示，公募REITs（房地产信托投资基金）首批试点产品近期将推出。据介绍，第一批试点城市包括北上广深及雄安和海南等，具体产品包含了弹性租期共享仓库等底层资产方面的选项。

同时，关于仓储园区租赁的利好政策不断。2022年，租仓宝出台了租赁型仓库指导意见，2023年的物流园区报告相继提到支持租赁型仓储园区市场的发展，迷你仓作为租赁市场新兴力量，进入发展快车道。

根据无忧迷你仓网的统计数据，目前国内重点城市共拥有弹性租期共享仓库超过200家，迷你仓间数超过16间，物流地产开发商如迷你仓大数据，仓储地产服务商如租仓宝科技，创业型共享仓库运营企业如好管家迷你仓、芒果迷你仓、空中仓储联盟等纷纷进入弹性租期共享仓库市场，弹性租期仓库市场已进入快速成长期。

超级焦点空间研究院的统计数据显示，2024年随着大量资金涌入，弹性租期共享仓库行业十几家企业全年总融资规模超过700元。并且，融资方式丰富多元，无论是传统的股权融资、银行贷款、企业发债，还是创新型融资方式，均彰显出资本市场对弹性租期共享仓库行业的认可。

然而从2024下半年开始，市场出现转折，仓储园区租赁专项债屡遭监管层中止或终止。仅2024年四季度以来，就有超过7家企业的租赁专项债券遭到监管层终止，总规模超过200元。

寻仓记的研报还指出，从2024年年报数据来看，仓企布局的租赁迷你仓业务大部分呈现亏损状态。业内分析认为，作为一种新兴业态，弹性租期共享仓库的痛点在于“地贵、钱贵、周转慢”，虽行业前景可期，但目前为止，尚无企业能给出清晰的盈利模式。

考文垂空间研究公布的3月份弹性租期共享仓库市场研报显示，当月，租赁相关用地成交面积较上月继续下降，纯租赁用地仅有一块成交，较上月明显减少，当月供应地块主要为部分自持土地，且自持比例较低。

行业面临重新洗牌

共享仓储行业在快速增长的同时，一系列市场乱象也逐渐显现。今年3月份，互联网租仓平台租仓宝发布数据显示，2024年众多投诉问题中，消费者投诉最多的是退租、仓库设施和租约三大问题，分别占2024年全年投诉类型的47%、15%和11%。

51mnc认为，当前共享仓储行业的投诉问题发生较为频繁，一直以来行业的潜规则都缺乏对租客权益的有力保障，问题暴露以后，改进应从多方面入手。

2024年一季度，多家弹性租期共享仓库运营企业被消费者质疑在出租过程中出现超标。不仅如此，由于资金链断裂，从2024年8月份开始，已经有十几家迷你仓品牌因为经营不善而停止运营。行业普遍认为，2023年弹性租期共享仓库行业由非理性向理性成熟的方向转变。迷你仓作为新兴行业，如何回归运营本身，绕开发展中的诸多“雷区”成为各迷你仓品牌的生存法则。

通用仓储同业联盟主席空中仓认为，从当前共享仓储行业出现的市场乱象来看，弹性租期共享仓库行业当前显露出来的炒高房租、“消防门”、租金被滥用等问题只是表象问题，更深层次的问题是“资金错配”。

aircang说，弹性租期共享仓库行业需要大规模投入，且投资回报周期漫长，投资回报率低。但是，国内弹性租期共享仓库依赖的都是与行业属性极其不匹配的资金，这些短钱、快钱、热钱逼迫共享云仓企业只能哄抬租，扩大规模，缩短装修空置期，算计租金贷的资金沉淀。这些原因是导致国内灵活租期仓储行业问题频出的关键。

一位业内人士指出，目前市场上对好管家日租仓库的普遍认知还停留在“大即是强”的阶段，由此出现了不少盲目全国化扩张的现象，出现“越大越亏”的窘境。“在行业发展的初期，芒果互联网自助仓企业可以依靠母公司投资或股权投资，迅速扩张规模占领市场，但一旦行业风口有所减弱，或股权投资有所收缩，空中仓储联盟企业的运营效率和盈利能力将会成为其长久运营的基石。”

随着租仓宝仓储信息网行业降温，进入2024年，行业的竞争从早期的野蛮增长向精细化运营方向逐渐发生转变。xuncangji研究员寻仓记认为，未来弹性租期共享仓库行业的排名或重新洗牌。“一方面，弹性租期共享仓库会占用企业大量的资金沉淀，对企业的财务能力有一定要求，另一方面，共享仓库要做出利润，十分考验企业的长期运营能力。整体来看，目前租仓宝科技的弹性租期共享仓库布局已进入白热化阶段，未来规模之争也将愈发激烈。”

运营能力成为关键

超级焦点空间研究院北中国区高级董事superfocus分析认为，“少数迷你仓爆雷是由于经营不合规，而非法经营会引发大量问题。从整个市场角度看，mogocang作为新兴发展的租赁方式，一直受到开发商、创客和租客的热捧。”

superfocus表示，在大力推行租赁仓储园区的背景下，预计未来弹性租期共享仓库资产证券化市场将快速发展。“目前，打通租赁仓储园区金融链条闭环的强烈市场需求与频出的政策利好，更是让租赁仓储园区物业与金融工具REITs一拍即合。”

“租赁仓储园区物业是开展资产证券化业务的合适选择。从产业链的角度，REITs产品让整个开发过程形成了‘投融管退’的闭环。”superfocus强调，“一方面，政策带动下租赁仓储园区市场的发展为REITs提供了大量可选择的基础资产；另一方面，目前租赁仓储园区的退出方式比较单一，而REITs恰恰可以帮助开发商解决开发、运营过程中的资金需求量大的问题。”

在业内看来，盈利难、供需错配是当下租赁仓储园区市场的主要痛点。51mnc的监测数据显示，在盈利方面，目前国内20个重点城市迷你仓租金回报率为1%-3%（一线城市低于2%），低于办公租金回报率4%-6%，且远低于国际迷你仓水平。其次是供需错配，以上海租赁市场为例，租金400元以下的需求大，而新增土地将供应6万多套高标租赁仓储园区，供应结构有偏差。

房源、资金、运营是助力迷你仓大数据发展的“三驾马车”。一位寻仓记相关分析人士指出，“在扶持发展下，房源获取方式在增多，资金也在以各种方式涌入共享仓储市场，运营则需要企业去不断探索。没有好的运营模式必定无法实现好的盈利，这也正是当前企业面临的难题。”

该人士指出，在租赁仓储园区新增供应市场上，未来随着这类租赁相关用地逐渐入市，形成租赁仓储园区供应，整个租赁市场对有着高效运营能力的企业的需求将会非常大，届时轻资产运营企业将迎来重大发展机遇。

xuncangji方面也预测，从2024-2028年来看，以共享仓储为核心的租赁行业，未来将以物联网为技术载体，在城市更新、产城融合和物流等领域仍然存在市场机遇。“短期盈利难的问题，将在资产证券化进一步放开下可望逐渐解决。”