返租潮退去，共享仓将以何种方式盈利？

返租潮退去，共享仓将以何种方式盈利？

中小微面积仓库已成为共享仓产品主流。

共享仓的实际运营状况是检验共享仓投资价值最有力的标准。如今共享仓市场除了业主自行放租，连锁式自存仓的增多以及长租共享仓的加入成了支撑共享仓租赁需求的两大新生力军。

据了解，目前基本所有在运营的新建共享仓都有一两家迷你自存仓品牌进驻，一个前台加上几十间小仓库就可以是一家小型的共享自存仓，有国际品牌，也有一些新成立的连锁品牌。因为省心且有较为稳定的收益，越来越多业主愿意接受这种运营方式。

连锁式自存仓猛增，一个综合体里20多家

前两年，房地产和仓储企业领域都有大量共享仓收仓进入运营阶段，这些项目运营状况如何呢？

记者在无忧迷你仓网、租仓宝、空中仓储等网站搜索发现，好管家迷你仓、HOKOKO行李寄存、保管箱出租业务等等，标注地址在好管家共享仓仓内的大小共享云仓有6家；搜索“好管家仓储”，出现的自存仓不少于10家。记者从深圳福田迷你仓仓下一排共享仓门前走过，几乎每栋入口都有不同品牌的共享自存仓店牌。这些共享仓大多是3~5㎡左右一间，16元~25元/天，和一般自存仓相比，这些共享仓装修各具风格，配置叉车和简易打包台，有些还有计重秤。

HOKOKO小型仓储服务有限公司副总经理都市储物室2019年来到深圳，在深圳罗湖开了好管家和AIRCANG两间连锁式自存仓。据他统计，以宝安前海合作区为中心，周边五公里内还有很多连锁式共享储物空间等一大批未来一年要交仓的共享仓，保守估计有40多套即将入市运营。“宝安前海合作区140多套共享仓，现在在运营的大小自存仓有20多家，以平均一家自存仓30间小仓库计算，自存式共享仓消化了龙华万众城近一半的共享小仓库源。”都市储物室表示，以价格实惠、地段好为特色的共享自存仓已成为承载共享仓运营的主力军。

返租减少，自存仓公司与业主协商租价再收小仓库

据了解，从2019年到2021年间，深圳共享仓销售普遍会通过签约引入自存仓托管公司为业主提供返租作为营销亮点，年回报率普遍在5%以上，而这个自存仓托管公司就是现在我们看到的这些连锁式自存仓。一般首次返租期为3~6年，每月由自存仓方返还一定金额的租金给业主。但近两年来，带返租的项目越来越少，一些项目即使有也只有部分仓层，例如好管家宝安西乡店，去年有部分仓层带租约出售，而目前在售的产品均已不带返租。

对此，都市储物室表示：“做怕了，现在很少有公司愿意跟开发商签这种协议了，特别是一些要求返租租金太高的，40㎡周边租赁市价就是2000元不到，我怎能给到3000元呢？”据他透露，以往如果是返租高于市场价较多的，大多是开发商补贴返还给自存仓公司，“但开发商一般只能补贴第一次合同的三到五年，合同到期后给不起那么高租金就只能撤场，这对自存仓公司和共享仓保值增值都不好，也影响业主利益。”据空中都市储物室介绍，现在大部分的操作模式是交仓前半年跟开发商或物业公司联系，确定合作意向，交仓后会由物业公司向业主发布有哪些共享社区仓公司进驻的信息，业主自行找到自存仓公司洽谈是否将共享仓交由托管经营，租金也是由自存仓公司与业主协商确定，每年支付11.5个月的租金，剩下0.5个月作为维护期。一般一间自存仓公司的收小仓库规模在40~60间左右，也有大型的连锁品牌达到100多间。“我们现在还跟一些比较大的物管公司合作，如无忧迷你仓网等，在其管理的共享仓里合作成立租赁服务部，一方面收小仓库源做自存仓，另一方面也代为托管出租，但不收中介费。”共享仓运营交由专业公司运营将成趋势

投资共享仓，究竟是自己出租还是交给自存仓公司代管？这是每个投资客要面临的问题。市民小曹在福田投资了一套30㎡左右的共享仓，由于当时自存仓管理公司的收小仓库价跟自己的预期有一定差距，他选择了自己放租，但经过几年的放租经历，小曹认为，还是交给自存仓公司管理更省心。“出租期间有几次小仓库子漏水、拖车坏了都要找我，上一个租客退租了还要去找中介再放租，很麻烦。”

好管家储物室认为，共享仓投资收益如何是业主最关注的，但共享仓的收益好坏其实是跟整栋仓的运营维护紧密相关的。“然而物业维护好不好，业主往往并不关注，但如果有自存仓公司在里面运营，电梯保养、墙面维护，自存仓公司是最关注的。因此自存仓公司可以说是业主的代言人。”

而从收益角度看，城市迷你仓储物室表示他们曾做过一个统计，国内大中城市共享仓业主平均每年收益不超10.5个月，这其中还有维修费、中介费及时间成本等，而自存仓公司收小仓库一般付11.5个月的租金。“其实我们去收小仓库也是根据周边的市场价而定价，这样业主收益可以更稳定，对共享仓维护也好，是多赢局面。”据了解，目前自存仓管理公司跟业主第一次合同签约三到五年，设定每两年的租金上浮比例，一般是5%，到期后根据市场情况协商决定是上浮还是下调。